La pandemia COVID-19 o Coronavirus está impactando en las relaciones contractuales de tracto sucesivo de carácter sinalagmático, como por ejemplo, los contratos de alquiler de local de negocio, que se materializa en un grave perjuicio para el inquilino consistente en la imposibilidad o en la extrema onerosidad sobrevenida del pago de la renta inicialmente pactada, a consecuencia de ausencia o reducción drástica en la facturación ,o por la imposibilidad de realizar la actividad en el local temporalmente conforme a lo dispuesto en el art. 10 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo (LA LEY 3343/2020), por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
En estos casos, la exigencia del arrendatario de local de negocio de modificación o revisión del contrato —consistente en una reducción de la renta—, o de suspensión del contrato —y, por extensión, de la obligación de pago de la renta—, e incluso, en el peor de los escenarios, la resolución del contrato, podría prosperar en los tribunales en aplicación de la siguiente doctrina y normativa que se expone a continuación;
Aplicación de la cláusula o regla rebus sic stantibus
Cabría la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula o regla rebus sic stantibus (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de abril de 2013 (LA LEY 42749/2013) (LA LEY 42749/2013), de 30 de junio de 2014 (LA LEY 84939/2014)) y de 15 de octubre de 2014 (LA LEY 171646/2014) (LA LEY 171646/2014), siempre y cuando no existieren mecanismos contractuales de ajuste de riesgo que fueren eficaces en el caso concreto para absorber dicho impacto negativo generado por la pandemia COVID-19.
La cláusula «rebus sic stantibus» ha sido definida jurisprudencialmente como aquella regla que permite, en las relaciones contractuales de tracto sucesivo, a una de las partes del contrato exonerarse o reducir el impacto negativo de un riesgo contractual no examinado al momento de formalizar el contrato (en este caso, pandemia ocasionada con motivo del virus COVID-19 y los efectos derivados de la misma).
La jurisprudencia ha definido como presupuestos imprescindibles para la aplicación de la «rebus sic stantibus», los siguientes:
1. Una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes.
El cierre de los locales y establecimientos comerciales derivado de la entrada en vigor del Real Decreto que regula la situación del estado de alarma es un hecho totalmente ajeno a la voluntad de las partes e inevitable.
2. Un riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias.
La situación derivada de la crisis sanitaria sufrida con motivo de la expansión del virus COVID-19, la declaración del estado de alarma en todo el territorio nacional y, consecuentemente, el cierre de los locales comerciales, restaurantes y establecimientos de ocio, se trata de una circunstancia sin precedentes, de todo punto impredecible y sumamente extraordinaria.
3. Una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.
Como consecuencia de lo anteriormente comentado, el cese en la actividad del arrendatario supone la falta de percepción de ingresos, la completa desaparición de cualquier margen de beneficio y, por ende, la inviabilidad económica del negocio, de modo y manera que el mantenimiento de las condiciones estipuladas en los contratos de arrendamiento de los locales, en particular, el pago de la renta, puede implicar una obligación excesivamente onerosa para el arrendatario que, en algunos supuestos, puede suponer incluso la frustración del fin del contrato de arrendamiento.
La aplicación de la «rebus sic stantibus» comprende los efectos modificativos de la relación contractual, precisamente por tratarse de la solución que se adecua en mayor medida al principio de conservación de los actos y negocios jurídicos, de suerte que solo se modifique el contenido que se ha podido ver alterado como consecuencia de las imprevisibles y extraordinarias circunstancias que motivan la aplicación de la «rebus sic stantibus».
Aplicación de los principios de la buena fe y el abuso de derecho.
A la hora de valorar y analizar las previsiones contractuales que regulen, en su caso, supuestos excepcionales como los que nos ocupan, será menester tener presentes los principios de La buena fe y el abuso de derecho para valorar la modificación contractual en los contratos de arrendamientos para locales.
El art. 7.1 CC (LA LEY 1/1889) dispone que «[l]os derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe». Se trata de un principio general del derecho que impone el deber de observar un comportamiento conforme con las pautas imperantes para cada relación jurídica.
Este principio general tiene su propia proyección en materia de obligaciones y contratos en el art. 1258 CC (LA LEY 1/1889) (6) : «[l]os contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley».
Por otra parte, el art. 7.2 CC (LA LEY 1/1889) dispone que «[l]a Ley no ampara el abuso del derecho o el ejercicio antisocial del mismo. Todo acto u omisión que por la intención de su autor, por su objeto o por las circunstancias en que se realice sobrepase manifiestamente los límites normales del ejercicio de un derecho, con daño para tercero, dará lugar a la correspondiente indemnización y a la adopción de las medidas judiciales o administrativas que impidan la persistencia en el abuso».
Esto es, cuando se ejercita un derecho legítimo de forma desproporcionada, aunque no exista una especial malicia de ánimo, estaríamos ante una situación de abuso de derecho. En este sentido, al analizar la actuación de las partes de una determinada relación contractual como consecuencia de los efectos de la pandemia del coronavirus, será relevante comprobar si ambas han adecuado su comportamiento al principio de buena fe y si han actuado con abuso de derecho. Y ante esta situación excepcional de alarma, en la que el arrendatario se haya visto obligado coercitivamente al cierre de su actividad, sin percibir ingresos, tanto arrendador como arrendatario deberán adecuar su comportamiento a los indicados principios, en aras a adaptar las condiciones a la nueva situación.
Aplicación por analogía del artículo 1.575 del Código Civil (LA LEY 1/1889).
A mayor abundamiento, puede traerse a colación lo dispuesto en el artículo 1.575 del Código Civil (LA LEY 1/1889) en materia de arrendamientos de predios rústicos que establece que el arrendatario tendrá derecho a rebaja de la renta «en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario. Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever».
Sobre la base de ese precepto, que debería ser aplicado por analogía en el caso de arrendamientos urbanos, el arrendatario que ha tenido que cerrar el local comercial arrendado, reduciendo a cero sus ingresos durante el período de estado de alarma, podría instar al arrendador a que rebaje la renta atendiendo a las excepcionales circunstancias sufridas.
CONCLUSIONES
Es necesario revisar los contratos vigentes y pendientes de ejecución al momento de la aprobación del Real Decreto que regula el estado de alarma, en particular, las cláusulas relativas a las consecuencias ante el incumplimiento de las obligaciones establecidas y la posible regulación, en su caso, de los supuestos de fuerza mayor o caso fortuito.
Ante cada relación contractual concreta, debemos preguntarnos si el acaecimiento de estas circunstancias extraordinarias puede comportar una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias previstas en el momento de formalizar el contrato, que comporte una desproporción entre las prestaciones de las partes y rompa el equilibrio entre dichas prestaciones. Solo en el caso que así sea podría plantearse la posibilidad de que el deudor se desvíe del programa contractual acordado, esto es, suspensión y rebaja en el pago de la renta, siempre que concurran los requisitos para entender que existe un caso aplicación de la doctrina rebus sic stantibus.
Sobre la base de la regla «rebus sic stantibus», y de los principios de buena fe y abuso de derecho, arrendador y arrendatario podrían alterar el contenido de lo inicialmente pactado en el contrato de arrendamiento y realizar los cambios oportunos a fin de reestablecer el equilibrio entre sus prestaciones, que se ha visto afectado por la declaración del estado de alarma y, en particular, en lo referente a la determinación de la renta y las condiciones de pago, o incluso resolver el contrato estipulado.
Y en consecuencia, algunas propuestas de modificaciones contractuales alternativas podrían ser las siguientes:
— Que se proceda a la suspensión del pago de la renta durante el período de estado de alarma.
— Que se fije una rebaja en el importe mensual de la renta.
Como contrapartida a las anteriores modificaciones, el arrendador podría exigir:
— Alargar el período de obligado cumplimiento en la duración del contrato.
— Alargar la duración inicial del Contrato pactada.
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